El Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 26 de marzo de 2025, introduce una profunda revisión en el régimen aplicable al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), concretamente en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
En lo que respecta al ITP, la principal novedad consiste en la modificación del artículo 641-1 del Llibre sisè del Codi tributari de Catalunya, que establece una nueva tarifa progresiva con cuatro tramos. Hasta ahora, el sistema ya contemplaba una progresividad parcial, aplicándose tipos del 10% y del 11% para operaciones superiores a un millón de euros. El nuevo esquema amplía esta progresividad, limitando el 10% hasta operaciones con valor de 600.000 €, aplicando el 11% a aquellas transacciones entre 600.000 € y 900.000 € y añadiendo dos tramos adicionales: el 12% para transmisiones de inmuebles con valor entre 900.000 € y 1.500.000 €, y el 13% para aquellos cuyo valor supere esta última cantidad. Con ello, se incrementa el tipo para aquellas operaciones que antes se encontraban subsumidas dentro del 10% (entre 600.000 y 900.000 €) y se consolida un sistema escalonado de gravamen, que sustituye el anterior modelo binario y refuerza una lógica impositiva en función del valor de la operación.
La medida más significativa de esta reforma, sin embargo, es la introducción de un tipo impositivo del 20% para adquisiciones de viviendas por parte de grandes tenedores, definidos como personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles de uso residencial (o más de 1.500 m² de superficie residencial), o de cinco o más inmuebles situados en zonas declaradas como mercado residencial tensionado. El mismo tipo agravado también se aplica a la adquisición de edificios completos de viviendas, salvo en aquellos supuestos en que los adquirentes sean personas físicas que destinen las viviendas a su uso habitual o al de familiares hasta segundo grado, cumpliendo determinados requisitos de habitualidad y residencia efectiva.
El decreto prevé también un mecanismo de regularización ex post para los supuestos en que un mismo adquirente adquiera, de forma fraccionada, distintas unidades inmobiliarias de un mismo edificio, cuando en conjunto supongan la transmisión del edificio completo. Este régimen está orientado a evitar la elusión del tipo agravado mediante operaciones escalonadas.
Junto con estas medidas estructurales, el Decreto ley 5/2025 introduce incentivos fiscales de carácter social. Se amplía el tipo reducido del 5% para adquisiciones de vivienda habitual por parte de personas menores de 35 años, y se extiende también a víctimas de violencia machista, siempre que cumplan los requisitos establecidos. Asimismo, se aprueban bonificaciones del 100% para cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro, y del 50% para transmisiones de edificios de oficinas o inmuebles inacabados que se destinen a la reconversión en vivienda protegida, condicionadas a la obtención de la calificación provisional en un plazo de tres años. También se incorpora una bonificación del 50% en adquisiciones destinadas a sedes sociales o centros de trabajo de empresas que cumplan determinados requisitos de permanencia y afectación económica.
En la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, se establece un nuevo tipo del 3,5% para escrituras públicas que documenten transmisiones inmobiliarias sujetas y exentas de IVA, con renuncia a la exención (ej. segundas o posteriores entregas de edificaciones o viviendas). También en este caso, se introducen bonificaciones equivalentes a las previstas en la modalidad de transmisiones patrimoniales, con el fin de favorecer determinados usos y colectivos vulnerables.
La entrada en vigor de las medidas relativas al ITP y AJD se fija para el 27 de junio de 2025, lo que otorga un margen de tres meses desde la publicación oficial. Esta vacatio legis responde a la necesidad de adaptar los sistemas de información de la administración tributaria y de facilitar la preparación de los operadores económicos ante el nuevo régimen.
Por otro lado, el Decreto ley 5/2025 suprime la bonificación del 70% en la cuota del ITP que venía aplicándose en Cataluña a favor de las sociedades mercantiles que adquirían viviendas para su posterior venta en el marco de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria. Esta bonificación constituía una herramienta fiscal tradicionalmente utilizada para fomentar la profesionalización del sector promotor, facilitar el reciclaje de activos residenciales y dinamizar el mercado inmobiliario. La eliminación de esta bonificación ha sido diseñada con efectos inmediatos, entrando en vigor el día siguiente a la publicación del Decreto ley en el DOGC, es decir, el 27 de marzo de 2025, sin acogerse al período de vacatio legis de tres meses previsto para el resto de medidas relativas al ITP y AJD.
La supresión de este incentivo fiscal representa un giro en la orientación política del tributo, que deja de premiar las operaciones empresariales con finalidad de reventa para adoptar un enfoque más restrictivo respecto a la concentración de activos residenciales en manos de operadores profesionales. En este contexto, cobra especial relevancia la conjunción de esta medida con la introducción del tipo agravado del 20% para adquisiciones realizadas por grandes tenedores. Ambas medidas comparten una finalidad común: desincentivar la acumulación y compraventa de viviendas por parte de actores con una posición significativa en el mercado, desplazando el tratamiento fiscal favorable que hasta ahora disfrutaban determinados operadores profesionales en beneficio de un modelo impositivo orientado a la penalización de grandes volúmenes patrimoniales.
Sin embargo, desde una perspectiva técnico-tributaria, esta reformulación del régimen aplicable a los operadores inmobiliarios puede generar inseguridad jurídica, particularmente en aquellas estructuras empresariales que habían planificado sus inversiones bajo el amparo de la bonificación ahora derogada. La simultaneidad de su eliminación con la creación de nuevos tipos agravados refuerza una percepción de volatilidad normativa que puede tener un efecto disuasorio en la inversión y en el desarrollo de proyectos de promoción inmobiliaria con enfoque profesional, incluso cuando estos contribuyan a la creación de parque residencial. Esta estrategia, centrada en la función extrafiscal del tributo, merece ser evaluada no solo por su coherencia jurídica, sino también por su impacto en la oferta estructural de vivienda en Cataluña.
Esta es una nota meramente informativa, elaborada por AEDAF (Asociación Española De Asesores Fiscales), para más información pueden ponerse en contacto con nosotros, y atenderemos todas las dudas y cuestiones que le puedan surgir.
Interasesores Abogados y Economistas